중국 개발구 토지 논란 일어
중국 개발구 토지 논란 일어
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  • 승인 2004.09.18 00:00
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중국정부의 거시조정정책의 일환으로 각 지방의 개발구에 대한 정리작업이 실시됨에 따라 많은 기업들이 영향을 받고 있다.

이번 정리작업에 의하여 일부 지방에서는 토지 관련수속이 일절 중지된 상태이다.

심지어 이미 토지사용권을 구입하여 공장을 건설한 경우에도 그 부지의 합법성, 공장의 합법성이 조사대상으로 되어 각지의 외자기업, 개발구관리위원회, 지방정부 토지관리부문을 경악케 하고 있다.

각 개발구관리위원회, 지방정부와의 긴밀한 협력하에 고객지원업무를 추진하고 있는 당사의 입장에서, 현재 발생하고 있는 문제에 대하여 분석해 보고자 한다.

현재 각지에서 외자계기업이 봉착한 토지관련문제는 천차만별이라고 할 수 있다.

전형적인 사례를 들면 1)자본금만 불입하면 현지 정부 토지관리부문과 정식 토지사용권계약(개발구와 체결하는 협의서가 아님)을 체결하게 되어 있었는데 전혀 진척이 없다 2)공장 레이아웃설계(초보설계)가 완료되어 소방국, 환경보호국의 인가를 받았는데도 착공에 필요한 건설허가증이 교부되지 않고 있다 3)공장건설이 완료되어 생산이 개시되었는데도 아직까지 토지사용권증을 취득하지 못하고 있다 4)개발구가 추천한 표준공장에서 이미 생산개시하였으나 불법건물이라고 하면서 임대차계약의 연장을 보장할 수 없다는 통지를 받았다 5)가공을 위탁한 중국기업의 공장을 허물어버리겠다는 통지를 받았다 등 다양하고 무수한 문제가 발생하고 있다.

중국의 토지는, 심지어 옛 건축물까지 포함하여 1949년 신중국 성립시점에 ‘국유자산’으로 변경되었다. 소유자가 명확한 건물 등에 대하여서는 일정금액의 국가보상을 실시하였지만 기본상으로는 ‘국유자산=전체 인민의 자산=누구에게도 속하지 않는다’는 상황이 약 40년간 지속되었다.

1988년 헌법수정안에 의하여 토지유통 금지조항이 삭제되어 토지는 유통되지 못한다는 고전사회주의적 사고방식에 종지부를 찍었다. 1990년의 ‘도시 국유토지 사용권 매각과 양도에 관한 잠정조례’에 의하여 토지 사용권매각과 그에 따른 토지개발, 부동산사업이 급속히 확대되어 중국 경제의 발전에 커다란 기여를 하였다.

그후 14년간 전국에서는 개발구 명목으로 대규모 공업지역개발 혹은 도시의 대규모 주택지역개발이 급속히 증가되어 중국 GDP에 대한 부동산투자의 기여도가 2.5%이상에 달한다는 설도 있을 정도이다.

단 토지는 ‘노다지’가 될 수도 있는 반면 ‘투기에 의한 토지거품’의 원인이 될수도 있다. 특히 최근 몇년 중앙정부의 토지관리규정을 무시하는 비합법적 토지 징용, 난개발, 무원칙한 개발구 확대 등이 놀라운 속도로 만연되고 있다.

이 문제를 해결키 위해 2003년 초 중국정부는 토지관리의 정리정돈에 관한 통지를 발표하였다.

그리고 2004년 이래 새로운 토지관련 비준신청을 접수거부, 새로운 토지사용권 양도계약도 일시정지 등 강경조치를 취함으로써 일련의 토지문제가 정리되었다. 단 4월의 강소성 테번(鐵本)강철 위법건설사건과 6월의 강소성 鹽城시 ‘상해공업원’사건으로 인하여 토지정리에 대한 중앙정부의 컨트롤이 한층 더 강해졌다.

결과적으로 금년 상반기까지 전국적으로 발각된 토지징용, 개발에 관한 위법행위는 4.2만건, 그중 재판단계에 들어간 안건만 해도 3.2만건에 달한다. 전국적으로 이른바 개발구는 내몽고자치구 이외에 6741개 존재하는바 그중의 70%가 실제상 정리, 통합, 폐쇄되었다고 한다.

현재는 각 지방정부가 ‘반년정도의 시간을 들여 토지시장 관리에 대한 조정 실시’단계에 처하여 있는 상황이다. 따라서 지방정부, 개발구, 토지관리부문 등 어느 부서도 토지 관련 신청을 새로 비준하거나 토지사용권증을 발행할수 없는 상황이다.

당사의 일부 회원사의 경우와 같이 상기 상황하에도 비교적 순조롭게 토지사용권증을 취득한 사례도 있지만 이것은 모든 비준수속이 완료되어 있는 토지를 개발구의 협력하에 구입한 사례에 한하며 보기 드문 사례라고도 할수 있다.

금년 들어 실시되고 있는 중앙정부의 토지정리사업은 과거의 토지 관련 관리부재, 규칙무시 등 지방정부의 관리실태와 토지사용권, 건설계획허가증, 착공허가증, 환경과 노동안전평가보고서 없이도 건설을 추진하는 등 무질서 상태에 대한 강력한 조치로 분석된다.

일정범위 내에서 경제성장을 희생하더라도 상기 문제점을 해결하려는 중국정부의 결심을 느낄 수 있다.

중앙정부에서 규정한 ‘투자밀도(=단위면적당 투자액 최저한도, 蘇州공업원구의 경우 1무당 최소 53만달러임)’을 무시하여 외자도입에 신경을 쓴 각 지방정부, 개발구측의 책임도 크겠지만 필요한 절차도 밟지 않고 공장건설을 다그친 외자기업들의 책임도 무시할수 없다.

구체적 숫자는 조사결과가 나오면 알수 있겠지만 토지, 건물의 재산소유권을 보증하는 ‘토지건물産權證’을 취득하지 않은 외국기업이 상상을 초월할 정도로 많을 것이다.

향후 대중국 투자시 리스크관리의 일환으로 토지의 합법성조사와 법률준수에 더욱 주의해야 할 것이다.

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